Guide fürs Zwangsversteigerungsverfahren: Wie läuft das eigentlich ab? Teil 2: Der Ablauf der Zwangsversteigerung

In einem ersten Teil bin ich auf die Vorbereitung für ein Zwangsversteigerungsverfahren eingegangen. In diesem Teil soll auf den Ablauf des Zwangsversteigerungsverfahrens selbst eingegangen werden.

Hat man ein Objekt näher ins Auge gefasst und sich im Vorfeld auch bestenfalls über dieses Objekt informiert wie im ersten Teil des Beitrags umschrieben, sollte man vor dem eigentlichen Zwangsversteigerungstermin noch für eine Bietsicherheit sorgen. Im Zwangsversteigerungsverfahren kann ein Beteiligter die Zulassung eines Gebots nämlich davon abhängig machen, dass der Bietinteressent eine Bietsicherheit hinterlegt. Dies kann ein Verrechnungsscheck, eine unbefristete, unbedingte, selbstschuldnerische Bürgschaft oder die Einzahlung des entsprechenden Sicherungsbetrags auf ein Konto der Landesoberkasse sein. Bei der Einzahlung sollten die Banktage berücksichtigt werden, damit die Landesoberkasse den Zahlungseingang rechtzeitig feststellen und das Vollstreckungsgericht darüber informieren kann. Die Sicherheitsleistung beträgt immer 10 % des Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts.

Der Zwangsversteigerungstermin selbst

Der Zwangsversteigerungstermin wird von einem Richter geleitet, der selbst Rechtspfleger ist. Dieser wird zunächst in einem ersten Schritt die Sache aufrufen und den im Termin Anwesenden die Objektdaten wie Verkehrswert, eventuelle Baulasten, Auflagen oder Beschränkungen bekannt gegeben sowie die Versteigerungsbedingungen festlegen. Nach diesen Bekanntmachungen werden vom Gericht das geringste Gebot sowie die Versteigerungsbedingungen festgestellt und verlesen. Das geringste Gebot stellt den Ausgangspunkt jeder Versteigerung dar und ist nicht identisch mit dem Verkehrswert. Es setzt sich zusammen aus dem Bargebot sowie den bestehen bleibenden Rechten. Für Bietinteressenten selbst ist der Verkehrswert des Objekts der maßgebender Wert. Das geringste Gebot setzt lediglich den Wert fest, zu welchem das Versteigerungsobjekt mindestens versteigert werden muss.

Das Gericht fordert anschließend zur Abgabe von Geboten innerhalb der sogenannten Bietzeit auf. Diese beträgt mindestens 30 Minuten, kann aber unbegrenzt verlängert werden soweit weiterhin Gebote abgegeben werden. Währenddessen besteht weiter die Möglichkeit für die Interessenten, Fragen zu stellen, mit Gläubigern zu sprechen und auch das gerichtliche Gutachten einzusehen. Erst wenn trotz Aufforderung des Gerichts keine Gebote mehr abgegeben werden, wird die Versteigerung geschlossen. Nach Abschluss der Bietzeit finden die Verhandlungen über den Zuschlag statt, sofern das Meistgebot zuschlagsfähig ist. Es empfiehlt sich bereits vor Ende der Bietzeit Kontakt mit den Terminvertreter des Gläubigers aufzunehmen, um die Wertvorstellungen der Bank in Erfahrung zu bringen.

Zwangsversteigerung = sicheres Schnäppchen?

In Versteigerungsterminen erlebe ich es immer wieder, dass unerfahrene Bietinteressenten im Vorfeld reißerische Informationsquellen wie Verbrauchermagazine gelesen zu haben scheinen, die ihnen ein Schnäppchen in der Zwangsversteigerung garantieren. Dem ist jedoch nicht zwangsläufig so, zumal sich Immobilien als Wertanlage in der aktuellen gesamtwirtschaftlichen Situation einer großen Beliebtheit erfreuen.

Warum muss ein Versteigerungstermin nicht mit einem Schnäppchenpreis enden? Zum einen kann in einem ersten Versteigerungstermin kein Zuschlag erteilt werden, wenn nicht mindestens die Hälfte des Verkehrswerts geboten wird. Zum anderen bedeutet eine Zwangsversteigerung nicht automatisch, dass das Objekt günstig oder günstiger als auf dem freien Markt erworben werden kann. Dies hängt damit zusammen, dass die eine Zwangsvollstreckung betreibenden Gläubiger diverse Joker ziehen können, um einen Zuschlag zu vermeiden und so einen möglichst hohen Erlös zur eigenen Forderungsbefriedigung in einem weiteren Zwangsversteigerungstermin zu erzielen. Gläubiger – meistens Banken – können sich entweder durch eigene Mitarbeiter oder durch Anwälte in einem Zwangsversteigerungstermin vertreten lassen und haben meist sehr dezidierte Vorstellungen, welche Gebotshöhe erreicht werden sollten. Bleiben die Bietinteressenten unter diesem Betrag, kann der Gläubiger bei Nichterreichen der 7/10-Grenze des Verkehrswerts einmal eine Einstellung beantragen sowie zwei Mal eine Verfahrenseinstellung beantragen kann (bei der dritten Verfahrenseinstellung nach § 30 ZVG erfolgt automatisch eine Verfahrensaufhebung).

Welche Faktoren beeinflussen die Attraktivität eines ZV-Objekts?

Die wichtigsten Faktoren sind Lage und Zustand eines Objekts. In bestimmten Amtsgerichtsbezirken sind analog dem freien Wohnungsmarkt auch die Zwangsversteigerungsobjekte äußerst beliebt. Um die Nachfrage für die Zwangsversteigerung zu steigern, beauftragen Gläubigerbanken häufig Makler, die die Objekte bewerben. Für Bietinteressenten ist diese Dienstleistung kostenneutral. Da die Makler häufig weitere Informationen zum Zustand des Objekts haben, lohnt sich eine vorherige Kontaktaufnahme für den Bietinteressenten auf jeden Fall.

Was muss ich bei einem Erwerb in der Zwangsversteigerung noch beachten und welche Kosten kommen noch auf mich zu? Auf diese und weitere Fragen wird in einem Folgebeitrag eingegangen.